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ブランド価値向上にはお金がかかる?大手デベロッパーの広告宣伝費

大手マンションデベロッパー7社に関して、
対売上高(営業収益)、対販売管理費における広告宣伝費の比率から、
ブランド価値向上に最も力を入れている不動産会社を探してみましょう。

ちなみに大手7社の有名なマンションブランド名は以下の通りです。


・野村不動産 PROUD(プラウド)
・東京建物 Brillia(ブリリア)
・三井不動産 パークシティ、パークコート、パークタワー、他
・住友不動産 シティタワー、シティハウス、パークスクエア、他
・三菱地所 パークハウス
・東急不動産 BRANZ(ブランズ)
・大京  ライオンズ





東急不動産は有価証券報告書に販売管理費の内訳が
出ていなかったため、広告宣伝費の額は不明でした。


対売上高で見ると野村不動産が2.8%と、他者に1%以上の差をつけてトップです。
最も低い不動産会社は三菱地所の1.0%でした。

ただし、売上高による差が出てしまうので、
ここは販管費に占める広告宣伝費の割合でも見ておくと、
トップは大京で20.7%、最も少ないのが三井不動産で12.1%した。


ちなみに各デベのブランドに関する歴史をまとめると以下の通りです。


・PROUD(プラウド) 2003年 久我山
・Brillia(ブリリア)2004年 調布国領
・パークシティ 1982年 溝の口
・パークスクエア 1995年 浦和
・パークハウス 1970年 赤坂
・BRANZ(ブランズ) 2008年 南千住
・ライオンズ 1968年 赤坂



大京はブランドとしては最も古く、
ついで三菱地所や三井不動産等が発売されています。

野村不動産、東京建物、東急不動産のブランドは他に比べると最近ですから、
他社より少し多めに広告宣伝費を掛けていても不思議ではありません。


その分、費用が物件価格に上乗せされていると言っても、
ブランド価値が安定的に推移していればリセールバリュー(再販売価格)が維持され、
結果的には購入者に良い効果をもたらす事になりますので
その辺りも考えてこの費用比率は見ておく必要があるでしょう。
(また、大手デベはマンション開発・販売だけをしているわけではないので、
その点も考慮する必要があります。)
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低所得層で持ち家率が8割超? 新規で住宅ローンを組んだ人の割合調査

昨日、日経新聞電子版に気になる記事が出ていました。

【参考】持ち家率8割超に 低所得層で急増、夢とリスク


マイホームを持つ世帯の比率が上昇している。総務省の家計調査によると、
2012年は2人以上の世帯の持ち家率が81.4%と前年から2.5ポイント増え、
4年ぶりに過去最高を更新した。特に伸びているのは低所得層だ。(中略)

 世帯年収を5分割したうち一番低い層(平均年収263万円)の持ち家率は今年1月に82.4%(省略)


上記記事を簡単にまとめると、

・2012年の家計調査(総務省)のデータ
・2人以上の世帯の持家率が81.4%
・平均年収263万円の層(5階層の一番下)の持ち家率が1月に82.4%、
・上記層が11年7月~10ポイント以上上昇


として、ここからフラット35を代表とした住宅ローンの話につなげ、
低所得者層がローンを組んで住宅を購入している人が増加している、
という結論かのような内容となっています。


しかし本当にそうなのでしょうか?


実際の統計資料を見てみましょう。

【参考】家計調査 家計収支編 二人以上の世帯(2012)(総務省)


上記統計資料の中には「年間収入階級別」という資料があります。
ここでは「2-6 年間収入階級別(全国・都市階級) 二人以上の世帯」をまず見てみましょう。




赤丸の該当部分を見ると2人以上の世帯の持家率は81.4%となっています。
これは間違いなさそうです。


次に2013年1月の該当部分を見てみましょう。

【参考】家計調査 家計収支編 二人以上の世帯(2013年1月)


ここでは、年間収入五分位階級別二人以上の世帯・勤労者世帯・勤労者世帯
(うち住宅ローン返済世帯)を見る事にします。



これを見ると確かに一番所得の低いⅠ層は82.4%です。(ただし平均年収は266万円)

しかし、世帯主の平均年齢が66歳となっています。
当該世帯データの多くは高齢者世帯の影響が多分に加味されてしまっています。

更に言えば、この年収層のどの程度が住宅ローン借入であるのか見当が付きません。



そこで、次の統計資料を探してみましょう。


ひとつ前の2012年の統計に戻って、
今度は年間収入階級別(全国・都市階級)勤労者世帯で見てみましょう。
(年金受給者の影響を極力排する為、勤労者世帯を確認しています)


ここで、200~300万円の年収層の勤労者世帯が住宅ローンを組んで
持ち家を保有しているのかどうかが分かります。

ちなみに250~300万の平均年収が275万円なので、
1月の統計値とほぼ合いますからこちらを用いましょう。




当該所得層の平均年齢は45.9歳、持ち家率は45.3%、
うち住宅ローンを支払っている世帯の割合は13.8%です。
つまり、持ち家保有者の30%程度に過ぎません。

また、このデータには60歳を過ぎても就労状態にあり、
退職金等を利用してもなお残った住宅ローンを返済している層も含まれますので、
その点も考慮する必要があるでしょう。


では、この層が11年7月と比べてどのように変化したかを見てみましょう。

【参考】家計調査 家計収支編 二人以上の世帯(2011年7月)


今度は2-6年間収入階級別二人以上の世帯・勤労者世帯の勤労者部分です。



平均年齢は45.5歳、年収274万円、持ち家率は41.2%、
住宅ローンを支払っている世帯は8.2%、
持ち家保有者の20%がローン返済者となっています。


確かに2011年7月と2013年1月を比べると持ち家率は4.1%、
住宅ローンを支払っている層が5.6%、
保有者に占めるローン返済割合は10%上昇しています。

しかし、この住宅ローン返済層に60歳以降の高齢者も含まれますから、
実際どの程度増加しているのかは全く分かりませんが、
高齢者以外で新規に住宅ローンを組み持ち家を保有した層が急増した
という感覚は、このデータからはあまり感じられないと思いました。

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消費増税や社会保険料増加分による住宅ローン返済負担率への影響

住宅ローンを組むときに借入額の適性診断をする上で利用されるのが「返済負担率」です。


例えば年収500万円の人が毎月10万円、年間120万円の返済額でローンを組んだとすれば
その人の返済負担率は120万÷500万=24%という事になります。

ここで少し考えておきたいのが将来の負担増加分です。
毎年確実に負担が増えるのは「消費税」と「社会保険料」です。


まずは消費税を考えましょう。

第一生命経済研究所の以下の資料には、有業者1人、配偶者と子供二人の4人家族で
年収500~550万円世帯の場合、消費税が10%になった場合の負担増加は
年13万円と試算しています。

【参考】マクロ経済分析レポート 消費税率引き上げの影響(第一生命経済研究所)※PDF


仮に年収525万円とすると、その負担割合は2.5%となります。


次に社会保険料です。

上記の有業者が厚生年金加入とすると、
平成25年3月時点の厚生年金保険料率は16.766%です。

しかし、この料率は毎年改訂されており、
平成29年9月分以降は18.3%となりますので、
その差は1.534%(※)となります。


※厚生年金保険料は事業主と折半で支払うことになりますが、
 ここでは今後の保険料率上昇分を全て雇用者の負担に転嫁したと仮定します。
 なお保険料率上昇予定については以下を参照。
 【参考】平成24年9月分以降の予定(東京社会保険協会)


更には健康保険料です。
協会けんぽの保険料率の試算を参考にしましょう。
この辺りは平成24年11月7日の社会保障審議会医療保険部会資料を用います。

【参考】協会けんぽの財政問題への対応について(厚生労働省)※PDF


これによると、現行の国庫補助率16.4%が維持された場合の試算として
平成24年度には全国平均10.0%だった保険料率が、
平成29年度には11.2%になると試算されています。(上記資料P.13)

こちらも保険料率の上昇分を事業主が雇用者に全額転嫁したとすると、
負担増加分は1.2%となります。


社会保険料はこの年収帯であれば、概ね年収にその割合を掛けた数字が
保険料として算出(※)されますから、この数字をそのまま年収割合の
試算時に用いる事にします。

※(本来は報酬月額から該当する標準報酬月額を利用する事になります。
【参考】平成25年3月分からの健康保険・厚生年金保険の保険料額表(協会けんぽ(東京))※PDF)



これで大きな負担増加割合3点が導き出されました。
3つの負担増加分の合計は5.234%となります。

つまり、平成25年3月時点の過去の年収をベースに返済負担率を計算した場合、
試算上は最大で5.234%の手取り現象が起きる可能性があるわけです。
(実際は事業主の社会保険料転嫁の状況や国庫負担割合等に影響を受けます)

仮に返済負担率25%で組んでいたローンが、実際は30%程度の負担感となるわけですから
収入が増加しない限り、将来的にローンの返済が苦しくなる可能性は否定できないわけです。


住宅ローンを借り入れる場合の審査では返済負担率だけを持って判断されるわけではありませんが、
事前に自分で考えてみる時などは、今後の負担増加分や年収の見込増加分を考慮しておくと
少しはリスクを低減することが出来るのではないでしょうか。

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住宅ローンがフルローンだと残債は発生するのか?物件価値とローン残高推移

「住宅ローンを頭金無しにフルローンで組むと、短期で物件を売却すると残債が発生する」

これは一般的に言われている事です。
でも、実際の所はどうなんでしょうか?


以下の資料を用いて算出してみましょう。

【参考】中古マンション 築年別の価格と経年変化(2012年7月)
~中古マンション価格は築年が経過するに連れてどのように推移するか~
(三井住友トラスト不動産)


このデータは各築年数毎の中古物件の流通坪単価を集計したものです。

注意点としては、一つの物件を長い時間を掛けて
築年数毎にデータを取るような定点観測方式では無い
事です。

つまり、物件ごとの属性(駅からの距離や需要)や、
年代別の特殊要因(バブル的要因での高騰)等が
ある程度影響してきてしまう事です。

しかし、全体的な価格推移の把握には利用できそうですから
これを用いて住宅ローンの金利毎の年末ローン残高と、
物件の売却差額(ローン残高-物件価格)を求める事で、
残債が発生するかどうかを見てみましょう。



【借り入れ条件】
■35年全期間固定金利
■元利均等返済
■借入金額は3,000万円(当初物件価格3,000万円)
■借入金利はローン残高のカッコ内に記載


※1月に借り入れを行い、同月から返済開始。
 12月末段階のローン残高を表示
 (残高は1万円未満切り捨て)

※築年数別の坪単価はあくまでも中古物件の価格のため、
 築1年時点で新築購入時の物件価格から10%割り引いた金額を
 計算の基礎とする。


※物件売却時の諸経費は考慮しない




これを見ると、どの借入金利でも概ね築20年ほどまでは
残債発生リスクが存在している事が分かります。

金額的には100万~200万が中心で、最大値が借入金利3%の341万円です。

現在の民間の長期固定金利の中心が2~2.5%である事を考慮すると、
ローン返済期間が20年を超えてこなければ
安全圏まで到達できない事になります。


もちろんこのシミュレーションはあくまでも平均的なお話であり、
それぞれの物件の属性等で価格の推移が異なる点は注意です。
(戸建は土地の価格の影響も大きい為、ここではシミュレーション対象外です)

一般的に、駅に近い物件は値段が下がりにくく、
人気地区のタワーマンション等の希少物件は価格が上昇する場合もありますので
上記表は参考程度にご利用ください。

【参考】「新築マンションは買うと直ぐに損をする」、というのは本当なのか?

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変動型住宅ローンで「金利上昇時に借り換える」を行っている人はいるのか?

変動型の住宅ローンを検討する際に必ずと言っていいほど話題になる
「金利が上がった時に借り換える」というお話ですが、
実際の金利動向が変動型借入者の借換行動にはたして影響を与えていたのでしょうか?

気になりますのでデータを使って調べてみましょう。


フラット35で同じみの住宅金融支援機構(住宅金融公庫)では、
民間の住宅ローンの借り入れを行っている人達を対象として
借換に関する調査を毎年公表しています。

【参考】民間住宅ローン借換の実態調査


ここには様々な情報が記載されているのですが、
借換の理由が「今後の金利上昇や毎月の返済額増加が不安になったから」が
最大値(複数回答で29.2%)となった平成20年度の資料と、
最低値(同7.7%)となった平成24年度を用いて、
変動金利から全期間固定金利へ借り換えた人が実際どの程度いたのか
具体的に比較してみます。


ちなみにその時期の民間住宅ローン金利推移は以下の通りです。


※三井住友銀行住宅ローン金利推移(店頭金利水準(優遇金利考慮せず))

【参考】住宅ローンで変動金利型を選択してる人は、意外と余裕のある人が多い


この図を見ると、変動がピークライン(2.875%)にいる間に固定金利が
最も高かった(3.5%のライン)のは、丁度平成20年度の調査時期(10月10~17日)と被るため、
金利の先高観を感じた人が多かったのかもしれません。


さて、借換に関する調査から金利タイプ変化のデータを抜き出します。

調べたいのは「変動→全期間固定」への変更数ですから、
それぞれの割合と対象数を元に算出します。
(※ここでは固定期間選択型も変動金利として扱います)


<データ元>民間住宅ローン借換の実態調査より
平成20年度
平成24年度


【平成20年度】


調査対象者総数:2,010人
借換前の全期間固定型総数:869人
借換前の変動型総数:2,010人-869人=1,141人

借換後に全期間固定型選択者総数:494人

「全期間固定→全期間固定」選択者総数:869人×34.5%=約300人
「変動→全期間固定」選択者総数:494人-300人=194人
「変動→全期間固定」選択者割合:194人÷1,141人=17.0%



【平成24年度】


調査対象者総数:979人
借換前の全期間固定型総数:464人
借換前の変動型総数:979人-464人=515人

借換後に全期間固定型選択者総数:167人

「全期間固定→全期間固定」選択者総数:464人×30.6%=約142人
「変動→全期間固定」選択者総数:167人-142人=25人
「変動→全期間固定」選択者割合:25人÷515人=4.9%


上記割合を比べると、変動金利選択者は確かに金利の先高観がある時に
長期の固定金利へ切り替えようとする傾向が見て取れました。
(平成20年度17.0%→平成24年度4.9%)

ただ、その後4%近くまでの一時的な金利の上昇を経た後は
2.5%すら割り込んでいますから、やはり金利動向と言うのは読めないものだ、
という点は理解しておいた方が良いでしょう。

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プロフィール

楽天家業

Author:楽天家業

 大学在学中から事業でお金を貯め、それを元手に卒業後は個人トレーダーとして生計を立てていました。(現在はトレード業務一部復活)

 2008年のリーマンショック時に信用取引による過剰リスク状態で惨敗。そんな手痛い経験もあり、このままの人生で良いのかと自分を見つめ直し、同年からウェブサイトの作成業務、2009年からは独立系FPとして相談業務を行うため、自分の経験を活かして日夜、ファイナンシャルプランナーの分野で活動を行っています。

<略年表>
2009年9月AFP登録
2011年7月CFP登録

 現在、主にFP法人様や執筆関連でお仕事承っております。

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 上場と言う華々しさに至るまでの苦難の道のりを是非ご覧いただきたいと思います。

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