ブランド価値向上にはお金がかかる?大手デベロッパーの広告宣伝費

大手マンションデベロッパー7社に関して、
対売上高(営業収益)、対販売管理費における広告宣伝費の比率から、
ブランド価値向上に最も力を入れている不動産会社を探してみましょう。

ちなみに大手7社の有名なマンションブランド名は以下の通りです。


・野村不動産 PROUD(プラウド)
・東京建物 Brillia(ブリリア)
・三井不動産 パークシティ、パークコート、パークタワー、他
・住友不動産 シティタワー、シティハウス、パークスクエア、他
・三菱地所 パークハウス
・東急不動産 BRANZ(ブランズ)
・大京  ライオンズ





東急不動産は有価証券報告書に販売管理費の内訳が
出ていなかったため、広告宣伝費の額は不明でした。


対売上高で見ると野村不動産が2.8%と、他者に1%以上の差をつけてトップです。
最も低い不動産会社は三菱地所の1.0%でした。

ただし、売上高による差が出てしまうので、
ここは販管費に占める広告宣伝費の割合でも見ておくと、
トップは大京で20.7%、最も少ないのが三井不動産で12.1%した。


ちなみに各デベのブランドに関する歴史をまとめると以下の通りです。


・PROUD(プラウド) 2003年 久我山
・Brillia(ブリリア)2004年 調布国領
・パークシティ 1982年 溝の口
・パークスクエア 1995年 浦和
・パークハウス 1970年 赤坂
・BRANZ(ブランズ) 2008年 南千住
・ライオンズ 1968年 赤坂



大京はブランドとしては最も古く、
ついで三菱地所や三井不動産等が発売されています。

野村不動産、東京建物、東急不動産のブランドは他に比べると最近ですから、
他社より少し多めに広告宣伝費を掛けていても不思議ではありません。


その分、費用が物件価格に上乗せされていると言っても、
ブランド価値が安定的に推移していればリセールバリュー(再販売価格)が維持され、
結果的には購入者に良い効果をもたらす事になりますので
その辺りも考えてこの費用比率は見ておく必要があるでしょう。
(また、大手デベはマンション開発・販売だけをしているわけではないので、
その点も考慮する必要があります。)

【スポンサードリンク】

低所得層で持ち家率が8割超? 新規で住宅ローンを組んだ人の割合調査

昨日、日経新聞電子版に気になる記事が出ていました。

【参考】持ち家率8割超に 低所得層で急増、夢とリスク


マイホームを持つ世帯の比率が上昇している。総務省の家計調査によると、
2012年は2人以上の世帯の持ち家率が81.4%と前年から2.5ポイント増え、
4年ぶりに過去最高を更新した。特に伸びているのは低所得層だ。(中略)

 世帯年収を5分割したうち一番低い層(平均年収263万円)の持ち家率は今年1月に82.4%(省略)


上記記事を簡単にまとめると、

・2012年の家計調査(総務省)のデータ
・2人以上の世帯の持家率が81.4%
・平均年収263万円の層(5階層の一番下)の持ち家率が1月に82.4%、
・上記層が11年7月~10ポイント以上上昇


として、ここからフラット35を代表とした住宅ローンの話につなげ、
低所得者層がローンを組んで住宅を購入している人が増加している、
という結論かのような内容となっています。


しかし本当にそうなのでしょうか?


実際の統計資料を見てみましょう。

【参考】家計調査 家計収支編 二人以上の世帯(2012)(総務省)


上記統計資料の中には「年間収入階級別」という資料があります。
ここでは「2-6 年間収入階級別(全国・都市階級) 二人以上の世帯」をまず見てみましょう。




赤丸の該当部分を見ると2人以上の世帯の持家率は81.4%となっています。
これは間違いなさそうです。


次に2013年1月の該当部分を見てみましょう。

【参考】家計調査 家計収支編 二人以上の世帯(2013年1月)


ここでは、年間収入五分位階級別二人以上の世帯・勤労者世帯・勤労者世帯
(うち住宅ローン返済世帯)を見る事にします。



これを見ると確かに一番所得の低いⅠ層は82.4%です。(ただし平均年収は266万円)

しかし、世帯主の平均年齢が66歳となっています。
当該世帯データの多くは高齢者世帯の影響が多分に加味されてしまっています。

更に言えば、この年収層のどの程度が住宅ローン借入であるのか見当が付きません。



そこで、次の統計資料を探してみましょう。


ひとつ前の2012年の統計に戻って、
今度は年間収入階級別(全国・都市階級)勤労者世帯で見てみましょう。
(年金受給者の影響を極力排する為、勤労者世帯を確認しています)


ここで、200~300万円の年収層の勤労者世帯が住宅ローンを組んで
持ち家を保有しているのかどうかが分かります。

ちなみに250~300万の平均年収が275万円なので、
1月の統計値とほぼ合いますからこちらを用いましょう。




当該所得層の平均年齢は45.9歳、持ち家率は45.3%、
うち住宅ローンを支払っている世帯の割合は13.8%です。
つまり、持ち家保有者の30%程度に過ぎません。

また、このデータには60歳を過ぎても就労状態にあり、
退職金等を利用してもなお残った住宅ローンを返済している層も含まれますので、
その点も考慮する必要があるでしょう。


では、この層が11年7月と比べてどのように変化したかを見てみましょう。

【参考】家計調査 家計収支編 二人以上の世帯(2011年7月)


今度は2-6年間収入階級別二人以上の世帯・勤労者世帯の勤労者部分です。



平均年齢は45.5歳、年収274万円、持ち家率は41.2%、
住宅ローンを支払っている世帯は8.2%、
持ち家保有者の20%がローン返済者となっています。


確かに2011年7月と2013年1月を比べると持ち家率は4.1%、
住宅ローンを支払っている層が5.6%、
保有者に占めるローン返済割合は10%上昇しています。

しかし、この住宅ローン返済層に60歳以降の高齢者も含まれますから、
実際どの程度増加しているのかは全く分かりませんが、
高齢者以外で新規に住宅ローンを組み持ち家を保有した層が急増した
という感覚は、このデータからはあまり感じられないと思いました。

【スポンサードリンク】

REITの利回りが大幅に低下中 過去の利回り変遷と適正価格

今年に入ってREIT(不動産投資信託)の株価が急上昇しています。


株価指数ヒストリカルグラフ -東証REIT指数-(東証)


REIT(Real Estate Investment Trust)とは、
投資家から集めた資金を不動産に投資するファンドの事で、
そこで得た収益を投資家に9割以上分配する事を条件に法人税が免除される等、
税制面でのサポートもある仕組やその金融商品の事です。

2001年9月には東京証券取引所に証券化された株式が上場、
他のトヨタやソフトバンク等の株式同様、
証券会社を通じて購入・売却が容易に行えるなど、
個人が実物資産を直接取得する事なく手軽に不動産に投資できる商品として
比較的多くの投資家に売買されています。

そのような経緯のあるREITですが、上記のように過去3か月で50%近い上昇を見せるなど、
本来の不動産では少し常識的に見て想像できない株価の動きをしています。

ちなみに、REITの資産価値を表す指標として"時価総額"と、
ファンドから定期的に受け取れる配当を株価で除した"配当利回り"がありますが、
その時価総額と配当利回りも急激に変動している現状を
次の資料で見てみましょう。



一般社団法人不動産証券化協会の以下のレポートによると、
J-REIT全銘柄の平均配当利回りの推移は以下の通りとなっています。

【参考】10年を迎えるJREIT 市場のこれまでの歩みと今後(みずほ証券)(PDF)





今までの最高値が9.68%、最低値が2.5%程度です。


ただ、数字だけ見せられても何が適正化の判断が分かりずらい所ですから、
野村総合研究所の資料から、仮にREITが保有するような大規模な実物不動産に投資した場合、
どの程度の利回りが得られるかを見てみると、見てみましょう。



※【参考】日本の不動産投資市場の概況(日本市場のパフォーマンス推移)(野村総合研究所)抜粋



これを見ると、インカムリターン(Income Return)、
つまり、不動産から得られる定期的な賃料収入が、
物件価格の約5%程度で推移している事が分かります。


では現時点のREITの利回りはどのくらいあるのでしょうか?
不動産投信情報ポータルサイト「JAPAN-REIT.com」によると、
全REITの平均予想利回りは3.49%となっています。


つまり、通常なら5%程度が適正水準と言える配当利回りが
株価の上昇で大幅に低下傾向にあり、過去の推移から見ても3%台は
あまり投資先として魅力のある状況ではなくなっている事が分かります。

ただし、将来の賃料収入が上昇すれば配当利回りは改善される事になりますから、
現時点の株価の水準が適正かどうかという所までは判断できません。


では、今度は時価総額ベースから見てみましょう。


現在の全REITの時価総額合計は約6.7兆円で、
07年5月に記録した6.8兆円(※)とほぼ同水準まで来ています。


※過去の月別時価総額推移はこちら
 「J-REIT市場の概況(J-REIT時価総額)」(不動産証券化協会)


上場銘柄数は07年5月当時が41銘柄、現在が37銘柄ですから、
1銘柄辺りの時価総額ベースでは既に07年を超えている事になります。

ただし、REIT自体が保有する不動産の総額が異なります。
用途別保有不動産額の推移(※)を見ると、07年5月が5兆9,835億円であるのに対して、
12年12月は9兆523億円(取得価格ベース)ですから、その差は1.5倍ほどにもなります。


※過去の上場銘柄数と用途別保有不動産額の推移はこちら
 「J-REIT市場の概況(用途別保有不動産額等)」 (不動産証券化協会)


上記の数字を見て、現在のREITが保有する不動産が9兆円もあるなら
時価総額6.8兆円は安いのでは?と思った方もいらっしゃるかもしれません。

ですが、REITは基本的に投資家から集めたお金+銀行からの借り入れ等を行う事で
不動産の取得を資産額より多く行う事で利回りを高めていますから、
当然ながら各REITの負債を差し引かなければ実際の純資産は出せない事になります。

ちなみにREITのような不動産証券化商品の指標として、
保有する物件の総額に占める負債の比率の事をLTV(Loan To Value ratio)と言うのですが、
上場REITの平均LTVは11年8月時点で47%(※)と言われています。

【参考】10年を迎えるJREIT 市場のこれまでの歩みと今後(野村証券)(PDF)


12年12月もおおよそ50%と仮定すればREIT全体の負債を除いた純資産は約4.5兆円ですから、
現在の時価総額6.8兆円はPBR(株価純資産倍率)で表すと1.5倍ほどとなり、
純資産を超える価値判断がなされている事になります。

ただし、07年5月のPBR2.2倍水準よりはまだマシと言える水準とはいえるかもしれません。


※10年を迎えるJREIT 市場のこれまでの歩みと今後(みずほ証券)抜粋


以上の事から、過去REITバブルと呼ばれた07年当時の水準と比較してみると、
時価総額ベースではまだ判断できないものの、配当利回り水準が今後、
2%台に入るような状況が生まれるようなら、かなり危険性が出てくると
思っておいた方が宜しいかと思います。

【スポンサードリンク】

決算情報漏えいで利益を得てもインサイダー取引に該当しない不思議

【参考】決算情報:公表前に投資家らサイトで閲覧 証取委が注意(毎日新聞)


上場企業が決算情報など株価に影響を及ぼす重要情報をインターネットで公表する直前に、
複数の投資家がホームページの管理サーバーに保存されたデータに直接アクセスして
情報を閲覧し、株取引をしていたとみられることが、
証券取引等監視委員会などの調査でわかった。(中略)

 公表前に会社のホームページを管理するサーバーに保存された情報は、
専門ソフトを使えば誰でも見られるようになっており、
パスワードの設定がないなどずさんな情報管理をしていた企業もあったという。



各報道機関では「専門ソフト」という表記が成されていますが、
恐らく、ウェブサイトのファイル構造を階層表示して閲覧できるフリーソフトを利用して
決算が公表されるページのURLアドレス下に特定のワードが含まれるPDFファイルが
サーバー内にアップロードされていないかどうかを確認していたものと思われます。


とは言え、単純にサイト内にリンクが張られておらず、パスワードが不必要な
セキュリティの甘いフォルダにファイルがアップロードされている状態であれば、
上記フリーソフトを利用しなくても簡単にPDFファイルを
閲覧することが出来ます。


例えば以下のような企業のIR公開ページがあるとします。




2013年3月期・第3四半期の連結決算短信のPDFファイルのURLが以下の通りだったとします。



URLはウェブ上の住所のようなものですから、
このURLアドレスがとても大事になってきます。

上記アドレスをフォルダの階層構造で表示してみます。



この図を見ても分かるように、
最終的に「pdf」フォルダに2013年3月期・第3四半期「tanshin130206.pdf」
というPDFファイルが置かれている事が分かります。

では、この会社の2013年3月期通期のPDFファイル名はどうなるでしょう?


2012年3月期通期が「tanshin120501.pdf」であり、
この決算の発表日が2012年5月1日とします。

仮に2013年3月期通期の決算発表予定日が2013年5月1日と公表されている場合、
PDFファイル名は「tanshin130501.pdf」とされるだろうと推測されます。

つまり、当該ファイルを閲覧する為には、
URLアドレスに「http://www.○○○.co.jp/corporate/ir/pdf/tanshin130501.pdf」
とするだけで、ファイルが実際に上記「pdf」フォルダ内に閲覧制限もかけずに置いた場合、
誰でも見ることが出来てしまうわけです。


このような簡単な手法で見れてしまうものを、サーバー側にセキュリティ対策なしに
アップロードしてしまっていた事自体はとてもお粗末な話であり、
市場の公正取引上とても残念なケースと言えるでしょう。


所で、何故これでインサイダー取引に該当しないのでしょうか?
そもそも、何故企業は自社のホームページに決算情報を
アップロードしておくことに問題があるのでしょうか?


通常、上場会社の決算情報等重要事項の開示は、
東証が管轄する適時開示情報閲覧サービスへの掲載(TDnetシステム経由)
が第一となっており、企業側HPでの開示はその後の対応となります。

何故そのような対応を取っているかと言うと、
開示後に投資家が平等に情報を知り得る機会が与えられている必要がある為です。

また、旧証券取引法(現金融商品取引法)施行令第30条(いわゆる12時間ルール)改正時、
取引所等における重要事実の公衆縦覧(東証のHP等(適時開示情報閲覧サービス))
が、開示情報のインサイダー取引規制の解除要件とされたことも
影響しているものと思われます。

【参考】インサイダー取引規制における公表措置金融庁(PDF)


これにより、企業IRのディスクロージャーポリシー(開示方針)には
以下のような文章が書かれている事が多いです。

【参考】アサヒグループホールディングス

<情報の開示方法>

適時開示規則に該当する重要情報の開示は、同規則に従い、
同取引所の提供する「TDnet システム」に登録します。
登録後、速やかに報道機関に同一情報を提供すると共に、
弊社ホームページ上にも同一資料を掲載します。



このように、"登録後"HPへの開示をする事が当然の中、
複数の会社で保存先フォルダにパスワードを設定していない等の理由により
誰でも閲覧可能な状態になっていた状況だったようです。


では、なぜ公開前情報を閲覧してもインサイダー取引に該当しないのでしょうか?
これは証券取引のルールとして導入されている金融商品取引法を見てみると分かります。

まず、大阪証券取引所のインサイダー取引に関する規定見てみましょう。

【参考】のインサイダー取引について(大阪証券取引所)

ここにはインサイダー取引の構成要件として、
以下の図が書かれています。

※大証HPから引用



今回のケースでは、一般投資家が上記情報を知り得て数十万円の利益を得たとされています。
つまり、事件の内容を上記構成要件風にまとめると、

だれが?「一般の個人投資家」
いつ?「適時開示情報に掲載前に」
なにを?「未公表の重要事実を知り得てそれを元に利益を得た」


となります。


「一般の個人投資家」は会社関係者や元関係者ではありませんから、
本来であれば「情報受領者」に該当します。

ただし、情報受領者に該当するには更に条件があり、

1.会社関係者から重要事実の伝達を受けた者
2.職務上当該伝達を受けた者が所属する法人の他の役員等であって、
  その物の職務に関し重要事実を知った者


※下記参考資料p.168抜粋


とされており、会社関係者から直接的に「伝達を受けた者」に該当しないため、
インサイダー取引規定による処罰は難しい、とされています。

とてもおかしな話ですが、ルール上の盲点を突いたやり方であり、
問題とされない以上何を言っても仕方ありません。

市場の公平性を保つ為、今後は法令改正も含めて検討して頂きたい所です。


【参考資料】基礎から学べる金融商品取引法 第2版(※アマゾン)

【スポンサードリンク】

大数の法則からは逃げられない!?短期的な株価予想とその結果

Yahoo!ファイナンスには専門家の株価予想を
掲載しているページがあります。


【参考】 Yahoo!ファイナンス株価予想


この中には日経平均やNYダウ、為替などの予想が行われており、
日本の個別株予想一覧もあります。


個別株の予想方法は単純に、当日の始値から終値の差であったり、
数日に渡って保有・或いは空売りした場合の結果で検証するようですが、
結果がかなり面白い状況になっているのでまとめてみました。

対象者は現時点(2013年3月13日)で予想が掲載されている17名です。




※予想回数順で並び替え


予想回数が増えると勝率が50%に収れんされている事が分かります。


株価は上がるか下がるか横ばうかしかありませんから、
大数の法則を考えれば、短期的な予想期間に置いては
50%に近づく事は確率上納得のできる結果となっています。

実際は株価の変動率と投入金額まで考慮しなければ最終的な損益は確定しませんが、
予想の"勝率"という点では専門家でも五分五分という現実、
知って置いて損はないかと思います。

【スポンサードリンク】

記事内検索フォーム
プロフィール

楽天家業

Author:楽天家業

 大学在学中から事業でお金を貯め、それを元手に卒業後は個人トレーダーとして生計を立てていました。(現在はトレード業務一部復活)

 2008年のリーマンショック時に信用取引による過剰リスク状態で惨敗。そんな手痛い経験もあり、このままの人生で良いのかと自分を見つめ直し、同年からウェブサイトの作成業務、2009年からは独立系FPとして相談業務を行うため、自分の経験を活かして日夜、ファイナンシャルプランナーの分野で活動を行っています。

<略年表>
2009年9月AFP登録
2011年7月CFP登録

 現在、主にFP法人様や執筆関連でお仕事承っております。

最新記事
月別アーカイブ
最近読んだお勧め本

僕はミドリムシで世界を救うことに決めました。(出雲 充)

【書籍の解説】不可能と言われていたミドリムシの大量培養に成功し、食糧問題からエネルギー問題まで解決の糸口に繋がる手法を模索する社長さんが書かれた本です。
 事業自体はミドリムシ入りのクッキーが世の中で話題になった頃合いに知ってはいましたが、元を辿れば旧ライブドアに直接出資して貰っていた経歴がある等、紆余曲折あって様々な艱難辛苦を乗り越え、少なからず各専門分野の人達に共感を得て徐々に資本関係を構築し、様々なサポートがあって倒産危機を乗り越えながら泥臭く経営してきたという想像だにしない様々なエピソードを持っている事をこの本で知りました。
 上場と言う華々しさに至るまでの苦難の道のりを是非ご覧いただきたいと思います。

アクセスカウンター
09/2/11~
twitter
RSSリンクの表示
リンク
相互リンク随時募集中!
カテゴリ
QRコード
QR