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東京スター銀行 スターゼロ住宅ローン 借り換えで利用する場合のお得度検証

話が長くなるので、
結論から表で提示します。


【検証条件】

対応:借り換え
残債:2000万
期間:15年



※みずほ、住信SBI共に借り換えローン時の適用金利(全期間変動)を採用
※メンテナンスパックは最大で1%(現在の比率+0.496%増)まで変動します。
※保証料は契約時一括支払い方式
※その他費用には印紙税(2万)、抵当権設定・末梢、登録免許税(8万円)、司法書士報酬が含まれます。
※実質金利は全ての支払いを加味して逆算し、算出
※元本借り入れ以外の手数料等発生部分は自己資金より支出と仮定



以上のように、上記の条件で検証した所、
多少は東京スター銀行に分があるものの、
現行の借り換えローンと優位的な差異は認められませんでした。



以下、説明文。



1、スターゼロ住宅ローンは実質固定金利では?

金利が無いのだから実質固定金利であり、
変動金利と比べるのは変じゃないか?
と思われる方もいらっしゃると思います。


ですが、上記にも記載の通り、
メンテナンスパックは料率が変更される可能性があります。

特に、0.504%のコースを選択していた場合、
最大で0.496%の増加要因です。

0.504%時の負担額は総計約75万円ですが、
1%となると、約149万円となり、負担額は74万円増加します。
この為、比較対象に変動金利の住宅ローンを採用しました。

※メンテナンスパックが金利変動に合わせて変動しないのであれば
当然、東京スター銀行の方が断然有利ですが、
銀行も商売でやっているので、その点は調整してくるものと思われます。

また、後述する別の理由(第3項)もあり、
固定とは言えない状況にあるのです。



2、変動金利の場合、0.5%以上の変動リスクがあるのでは?

ここで変動金利についてのお話。

住宅ローンの変動金利には、
短期プライムレート(通称短プラ)と呼ばれる基準金利が
指標として用いられています。

過去10年間の短プラの最高値は平成19年の1.875%、
最低値は平成13年の1.375%です。

平成13年以降の低利水準はゼロ金利政策の影響であり、
その後の景気回復とともに、平成18年から19年に掛けては、
0.5%の上昇が短期で発生しました。

しかし、上昇はそこで止まり、再度金利が低下し、
現在は1.475%となっています。


現在の日本の構造的デフレ下
(人口減少(消費意欲の高い若年層の減少、老年人口世代の消費抑制等)
とともに需要が減衰するものの、供給量は横ばいのため、常に需要の先食い、
物余りが発生し、在庫調節の難しさから物の価値が下がる状態の事)では、
資源価格のバブル的急騰、急激な円安、紛争等による外部的要因でもない限り
インフレが発生しずらい状況のため、
金利水準を引き上げてまで調整しなければならない程、
行きすぎた景気過熱が起きずらい状況です。

ですから、先程短プラが短期間で0.5%上昇した場面でも、
結局は需要の先食い、過熱がその後低下し、金利は元の水準まで
戻っているわけです。

とはいえ、今後これ以上の上昇が無いとは言えませんが、
初期の金利負担を減らし、固定金利との差額分を繰上返済に充てれば、
後の利息負担を減らすことにもつながるため、
一概に変動は金利変動リスクがあり危険と言う訳でもないのです。




3、ゼロ金利の住宅ローンだからこそ言える、繰上返済リスクとは?


前項末で解説したように、
通常の変動金利住宅ローンの場合、
10年~15年程度の、比較的短期間の借り入れで、
目先急激な金利変動が見込まれない状況の場合、
変動金利を利用して固定金利との差額分を積立る事により、
繰上返済の原資とする方法で、将来の金利上昇リスクと、
利息の負担軽減を図る事で効果的なローン返済を行う事が出来ます。


しかし、ゼロ金利のローンをいくら繰上返済しても、
負担金利がそもそも無いのでメリットがありません。
ですが、将来的に発生するメンテナンスパックの負担金は
軽減する事が出来ますので、その分を差し引いて考える必要があります。


仮に5年目終了時点で繰上返済300万円のケースでは、
削減できるメンテナンスパック料は、151,200円です。

これにより、返済期間が27回分短縮された事で、
当初1.3%だった利息比率が、削減されたメンテナンスパック料を引いても、
1.36%へ変動します。

繰上返済するのに、初期コストの手数料がある分、
負担金利は増えてしまうと言う、
ゼロ金利ならではの減少が起きています。


早く債務を減らそうという行動を、
ローン返済のモチベーションにしようと考えている人にとっては
若干気になる点ではないでしょうか。

ただし、後のメンテナンスパック負担の削減にはつながりますので
一概に不利とは言い切れませんが、
子供の教育費等で教育ローンを組むような状況になる等、
ある程度まとまった資金を必要とするようなライフイベントがあるなら、
そのまま借り入れていた方が負担は少なくて済みますし、
住宅ローン減税もありますのでそちらの面でも有利と言えます。




4、結局このローンを利用する層とメリット、デメリットは?

利用する中心層

・借換
・残債が1000万~2000万
(毎月の返済負担から考えるとこの水準)
・残債の返済期間が12年~15年
・ある程度毎月の返済が多くても大丈夫な中、高所得者層

(公式の発表で、残債2000万、40歳代が中心と言う情報も)

メリット

・変動上限を1%に抑えられるので、金利負担の上限が決まっている
・ゼロ金利という精神的な負担の軽減
・他社の固定金利を契約するよりは良い


デメリット
・新規は毎月の返済負担金が重すぎる
・新規は指定物件となっているので、売れ残り物件を買わされるか、
 住宅価格への上乗せがされている可能性も疑うべき
・15年の制限いっぱいで借り入れないと、初期負担金が大きく、
 実質的な金利負担は跳ね上がる。
・将来の見込み客の情報収集を行っている可能性もある。



以上、加筆訂正は気づいた時に行います。

また、上記計算例、記載内容は
私の個人的な見解であり、当内容によって発生する
いかなる損害も負いかねます。





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楽天家業

Author:楽天家業

 大学在学中から事業でお金を貯め、それを元手に卒業後は個人トレーダーとして生計を立てていました。(現在はトレード業務一部復活)

 2008年のリーマンショック時に信用取引による過剰リスク状態で惨敗。そんな手痛い経験もあり、このままの人生で良いのかと自分を見つめ直し、同年からウェブサイトの作成業務、2009年からは独立系FPとして相談業務を行うため、自分の経験を活かして日夜、ファイナンシャルプランナーの分野で活動を行っています。

<略年表>
2009年9月AFP登録
2011年7月CFP登録

 現在、主にFP法人様や執筆関連でお仕事承っております。

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