【将来予測】今後の不動産需要を予測する 近郊都市圏の戸建有利の展開に?

先日、ツイッターで不動産の将来予測に付いてつぶやきました。

そこで、今後どのように需要が変化していくのか、
私なりの考えをまとめて書いていきます。

当然ながら、私の偏った知識での予測です。
異論反論あるかと思いますので、
様々な御意見を随時受け付けております。

幅広い多方面からの検証が必要ですので
宜しくお願い致します。


【将来予測】 不動産需要はどのように変化するのか?(10~30年スパンでの予測)


1、不動産の需要は人口や世帯数の増減、その構成に依存する

 →人口は2045年には1億人近くまで減少(日本の統計・人口の推移と将来人口(注エクセル)
 →高齢化で独居シニア増加(既婚者だが伴侶が死亡した場合も含む(世帯構造別にみた65歳以上の者のいる世帯数))
 →独居シニア層(特に女性の高齢者)や未婚若年男女は増加(未婚若年男女は親元から出ない場合が多く、
  世帯増加には左程寄与しない可能性(推測))
 →都心の機能維持の為、外国人労働者の増加東京都の外国人人口(注:PDF)
 →東京都の世帯数増加予測(エクセル)は平成32年で頭打ち、人口流入は現在でも継続だが、平成27年辺りで頭打ち。
  東京都の地域別人口構成予測(エクセル)

<推定需要>
都心部の不動産需要を支えるのは独居シニアが中心?
仕事と家庭を両立させる為に郊外のファミリー層が需要を支える?
外国人労働者が狭小マンションやアパート等の賃貸需要を支える?

参考:東京都の人口が急速に増加中 10年で100万人増加し1300万人に(当ブログ内記事)


2、人口減少時代で都市部への人口集中から、近郊都市圏の土地価格下落

 →都市部への人口集中から、近郊都市圏の人口減少(一時的に都市部の人口増加と総人口とのギャップが発生する為)
 →近郊都市圏の土地価格が更に下落(地方都市の需要が減少する為)


3、近郊都市圏の計画的再開発・利便性より住みやすさ重視のこだわり居住空間需要?

 →土地が安いので広めの一戸建てにファミリー層や中流シニア世代が流れる。
  (人が減少し、デベや自治体が組んでの一極集中再開発が容易に)
 →都心マンションの手狭さが不人気にとなり、近郊都市圏の戸建ブーム&都内の狭小マンション価値下落
  (あくまでも都心へのアクセスのし易さは重視されるか? 
   例:港北ニュータウン、つくばエクスプレス沿線、新百合ヶ丘等)
 →都心に出来たタワーマンション、定借の件やファミリー層の購買需要不足で価値下落
  (修繕積立金不足や毎月の維持費で敬遠される?)


4、人口の近郊都市への再変動で都心の不動産需要の変化

 →都心マンションの不人気化で単身者世帯の購買中心が比較的広めの分譲マンションへシフト
 →ワンルームマンションやアパートの需要減退・価格下落
 →安価で高専賃・高円賃への供給量増加
 →シニア層の所得に対する家賃関係費用減少(年金問題への逆貢献?)
 →外国人労働者への供給量増加



現状ではこのような予測になっています。

予測のキモは、都心部と近郊都市では人口の増減スピードが異なると言う事、
不動産需要は人口構成に依存し、将来的には独居シニア層が需要の中心となる可能性が高い事
ファミリー層や比較的金銭に余裕のある中流シニア層が、
近郊都市と都心のどちらを選ぶか今後の需要が現時点ではあまり予測できない事。
実際問題、財源不足もあり近郊都市の計画的再開発がどこまで行われるかわからない事。
外国人労働者の今後の流入スピードが不明な事。

色々穴のある予測です。
あくまでも現時点ではこんな感じになるのではないかと言う予想でしかありません。
自分でもあまりまとまっていないなと言う印象は否めません。

当内容に関して質問は受け付けますし、
こりゃ論理が破たんしてるよ!というのは随時受け付けます。
しかし、今後の不動産予測は、ファミリー層のライフプランには特に重要ですし、
年金代わりにと若い人が不動産投資に矛先を向けている現状では
そちらの資産運用と言う点でも重要だと感じています。

不動産に関しては私も素人です。
皆さまに勉強させて頂きたくエントリーを書かせて頂きました。

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Author:楽天家業

 大学在学中から事業でお金を貯め、それを元手に卒業後は個人トレーダーとして生計を立てていました。(現在はトレード業務一部復活)

 2008年のリーマンショック時に信用取引による過剰リスク状態で惨敗。そんな手痛い経験もあり、このままの人生で良いのかと自分を見つめ直し、同年からウェブサイトの作成業務、2009年からは独立系FPとして相談業務を行うため、自分の経験を活かして日夜、ファイナンシャルプランナーの分野で活動を行っています。

<略年表>
2009年9月AFP登録
2011年7月CFP登録

 現在、主にFP法人様や執筆関連でお仕事承っております。

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