住宅ローン「フラット35」の優遇金利が0.5%変化した場合の実質金利と総返済額の差

7月10日の日経新聞電子版に、以下のような記事が出ていました。

「住宅ローン「フラット35」の金利優遇、継続へ 国交省」投資下支え狙う
http://www.nikkei.com/news/latest/article/g=96958A9C93819481E2EAE2E7E28DE2EBE2E5E0E2E3E39F9FEAE2E2E2
2011/7/10 1:30 日本経済新聞 電子版


内容は、現在行われているフラット35S(優良住宅取得支援制度)の金利優遇策が
9、10月末辺りには予算上限に達する見込みであり、
それを0.5%に引き下げることでそれ以降も継続しましょうという話です。


※金利優遇策の詳しい内容は以下のサイト
住宅金融支援機構「フラット35Sのご案内」
http://www.flat35.com/loan/flat35s/index.html


そこで、実際に1%が0.5%に引き下げられたと仮定した場合、
どの程度返済総額に影響があるのか計算してみましょう。

また、10年目の返済時にそれまでの住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)
で受け取った還付金を繰上返済に回す
ケースではどう支払総額に変化が出るか、
それも合わせて試してみましょう。



※ここでは融資手数料や繰り上げ返済手数料等、諸手数料に関しては考慮致しません。



<住宅ローン条件>
フラット35S(中古タイプ)
適用金利 2.5%
借入期間 35年
返済方法 元利均等返済
借入総額 3,000万円




・金利引き下げ1%の場合



当初10年間   年利1.5%  91,855円
11年から20年 年利2.2%  99,600円
21年以降35年 年利2.5% 101,741円

総返済額 41,287,980円
実質金利 1.93%

実質金利は、総返済額を当初の借入期間・借入総額の条件で逆算した数字


・金利引き下げ0.5%の場合



当初10年間   年利2.0%   99,379円
11年から20年 年利2.2%  101,678円
21年以降35年 年利2.5%  103,863円

総返済額 42,822,180円
実質金利 2.17%


【支払い差額】1,534,200円


上記条件で借り入れをした場合、
0.5%の優遇金利の変動で上記の返済総額の変化が生じました。
実質金利ベースで考えると、0.5%の変動で0.24%の実質金利差が
生じる結果となりました。


では更に、住宅ローン控除を繰上返済原資にしケースを見てみましょう。



<繰り上げ返済条件>
10年目の返済時(120回の残債に対して)に繰上返済(返済額軽減型)
控除額は1%で、所得税で全額控除されたとする。

その他住宅ローンの諸条件は同じ




・金利引き下げ1%の場合



120回目の残債  22,967,489円
住宅ローン控除総額  2,621,200円

繰上返済後の残債  20,346,289円


当初10年間   年利1.5%  91,855円
11年から20年 年利2.2%  88,233円
21年以降35年 年利2.5%  90,130円

総返済額 37,833,960円
実質金利 1.38%



・金利引き下げ0.5%の場合



120回目の残債  23,446,458円
住宅ローン控除総額  2,649,900円

繰上返済後の残債  20,796,558円


当初10年間   年利2.0%  99,379円
11年から20年 年利2.2%  90,186円
21年以降35年 年利2.5%  92,124円

総返済額 39,330,120円
実質金利 1.63%



【支払い差額】1,496,160円


上記条件で借り入れをした場合、
0.5%の優遇金利の変動で上記の返済総額の変化が生じました。
実質金利ベースで考えると、0.5%の変動で0.25%の実質金利差が
生じる結果となりました。


以上のように、実質金利に与える影響は0.25%前後、
実際の支払い差額は150万円ほどでした。

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Author:楽天家業

 大学在学中から事業でお金を貯め、それを元手に卒業後は個人トレーダーとして生計を立てていました。(現在はトレード業務一部復活)

 2008年のリーマンショック時に信用取引による過剰リスク状態で惨敗。そんな手痛い経験もあり、このままの人生で良いのかと自分を見つめ直し、同年からウェブサイトの作成業務、2009年からは独立系FPとして相談業務を行うため、自分の経験を活かして日夜、ファイナンシャルプランナーの分野で活動を行っています。

<略年表>
2009年9月AFP登録
2011年7月CFP登録

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