宝くじで当てた3億円を元に豪邸を建てると費用負担が莫大に

不動産についての知識が無いというのはとても怖い事です。

仮に宝くじで3億円を当て、その全額を使って豪邸を建てたとしたら、
今後貴方に圧し掛かる費用負担は一時的な家計の混乱を招くでしょう。
場合によっては折角建てた豪邸を直ぐに売らなければならくなるかもしれません。

このような話題を挙げると、そんな夢の無い話をしないで下さいと言われそうです。
しかし、夢が幻となるどころか、悪夢に苛まれる生活を送りたくないのであれば
少し知識として知っておいて欲しいのです。


では、なぜ3億円で豪邸を建てたら家計が苦しくなるのでしょうか?

それは、土地や建物費用だけでなく、購入時にかかる手数料や税金、
所有している限りずっと掛かり続ける維持費用の負担が大きいから
です。


手元で計算した所、仮に東京で3億円の豪邸を建てるなら初年度で約1,700万円
更に毎年約380万円もの維持費用が掛かり続けます。

もちろん、建てる場所やその他諸々の条件を考えれば、
費用の負担は多少上下にぶれる事にはなりますが、
少なくとも300万前後の負担になる事は覚悟しないといけません。

300万円というと、年収が750万円ある人の手取り年収600万円の約半分です。
住宅ローンの健全な支払割合と言われている手取り年収の25%で計算すれば、
年収1500万円クラスの人がようやく適正となる数字と考えると、
その金額の凄さが実感できるかと思います。


それでは、不動産を購入し、保有するとどのような費用が掛かってくるのでしょうか?

先程挙げた数字がどのようにして導き出されたのか、
具体的に計算した結果を見ていきましょう。


※計算の前提条件は後段参照


【表面上分かりやすい費用】

表面上分かりやすい費用

・建築費用(消費税・設計費用含む)1.5億円(固定資産税評価額1.05億円)
・土地購入代金 1.5億円(固定資産税評価額1.05億円)500㎡


まずはここに3億円使いました。
これだけなら直ぐに誰でも把握できる費用ですね。

でも不動産の取引はこれだけで済みません。
ここに取引上発生する仲介手数料や各種税金がかかってきます。




【取引上の費用】

取引上の費用

【各種計算式】
・土地購入時の仲介手数料 (1.5億円×3%+6万円)×1.05=478.8万円
・不動産取得税(土地)1.05億円×3%=315万円
・不動産取得税(建物)1.05億円×3%=315万円
・登録免許税(土地)1.05億円×2%=210万円
・登録免許税(建物)1.05億円×0.4%=42万円
・司法書士報酬(登記の代行)8万円
・印紙税(土地)4万円
・印紙税(建物)4万円
・固定資産税清算金(土地(半年分を想定))1.05億円×3%÷2=157.5万円


合計1,534.3万円



なんだか税金ばかりで嫌になりますね。
実際は軽減措置があるのでここまで高くはなりませんが、
一応元の金額で計算してみました。
概ね、元の金額の5%強です。

さて、これで一安心...とはいきません。
ここから更に、不動産を持つ事で発生する維持費用を考える必要があります。

継続的にかかる費用には以下のようなものがあります。




【継続的にかかる費用】

継続的にかかる費用

【各種計算式】
・火災保険料(家財含む)年12万円
・地震保険料(家財含む)年9万円

・固定資産税(土地)
 {(200㎡÷500㎡)×1.05億円×1/6+(300㎡÷500㎡)×1.05億円×1/3}×1.4%=年39.2万円
・固定資産税(家屋)1.05億円×1.4%=年147万円

・都市計画税(土地)
 {(200㎡÷500㎡)×1.05億円×1/3×1/2+(300㎡÷500㎡)×1.05億円×2/3}×0.3%=年14.7万円
・都市計画税(家屋)1.05億円×0.3%=年31.5万円

・修繕費 30年後までに掛かる費用を建築費の20%とする。
  1.5億円×20%÷30年≒年100万円

・水道光熱費 基本料金や使用量の増加 +α
・保安管理費 年30万円(概算)


合計383.4万円+α

※初年度にかかる費用:1,534.3万円+火災・地震保険料+修繕費+保安管理費≒1,685万円



これで、上記で示した初年度の金額と毎年の金額が出ました。
修繕費は人によって様々ですが、一般的な戸建において30年目までの累計費用が500万前後と考えると、
建築費用の20%程度を無難な数字と想定して計算しました。

家屋の減価償却費の計算も入れていませんし、実際の固定資産税の課税評価には
様々な調整要因がありますから、建築費の7割となるとほぼ上限の数字だと思います。
それでも、多めに見積もる事が重要と言う意味で条件設定いたしました。

また、これ以外にも家財の購入費用や庭があればその手入れ費用が必要です。

普段豪邸に住めるような収入がある人ならばまだしも、
勢いだけで豪邸を建てる事がかなり危険な事であることは
お分かり頂けたかと思います。

貴方は3億円当たったら何に使いますか?


【計算時の前提条件】

※ここでは適用期間等に制限のある以下の軽減税率を加味しません
・土地の売買による登録免許税の軽減税率
・住宅用家屋の所有権の保存登記に関する登録免許税の軽減税率
・不動産取得税の土地取得にかかる軽減措置
・不動産取得税の新築住宅の軽減措置
・家屋にかかる固定資産税の新築住宅の軽減措置


※固定資産税評価額は土地、建物ともに代金の7割とします。
 (建物の減価償却は加味しません)

※所在地は東京都、家屋は鉄筋コンクリートで建築したとします。
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勉強になりました。宝くじで一等を当てても賞金全額を使って豪邸を建てるのはやめておきます。
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Author:楽天家業

 大学在学中から事業でお金を貯め、それを元手に卒業後は個人トレーダーとして生計を立てていました。(現在はトレード業務一部復活)

 2008年のリーマンショック時に信用取引による過剰リスク状態で惨敗。そんな手痛い経験もあり、このままの人生で良いのかと自分を見つめ直し、同年からウェブサイトの作成業務、2009年からは独立系FPとして相談業務を行うため、自分の経験を活かして日夜、ファイナンシャルプランナーの分野で活動を行っています。

<略年表>
2009年9月AFP登録
2011年7月CFP登録

 現在、主にFP法人様や執筆関連でお仕事承っております。

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