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「新築マンションは買うと直ぐに損をする」、というのは本当なのか?

新築の分譲マンションを買うと、買った瞬間に損をすると言われています。
例えば三井住友トラスト不動産の「中古マンション 築年別の価格と経年変化(2012年7月)
を見ると、定点観測では無いものの築年数20年ほどまでは
ほぼ一貫して価格が低下する傾向が見て取れます。

ただし、物件価格は個別性が高い為、一概に平均値で語るのは危険です。
不動産価格は立地と需給で決まるのは言うまでもありませんが、
その中でも希少性という要素は見過ごせません。

そこで、物件供給量としてはそう頻繁に出てくる物ではない新築タワーマンションを中心に、
リセールバリュー(物件の再販売価値)がどうなっているのかを見ていこうと思います。



本来ならレインズ(不動産流通標準情報システム)を利用できれば、
各マンションの物件取引事例を過去にさかのぼって取得可能なのですが、
宅建業者のみが閲覧可能となっている為、他の手法をとる事にします。

私が取った手法は、

1.物件の分譲時募集価格の資料を入手(とある方からお借りしました)
2.そのマンションから中古として仲介情報が出ている物件を探す
3.売り出されている部屋と、分譲時の募集価格が合致するものを集計し価格変動を計算する


という流れで調査を行いました。

タワーマンションは同階層に同じ㎡数の物件が無い事が多い為、
分譲時の価格と照合する事はそう難しい事ではありませんが、販売が数期に渡って行われる為、
全ての価格情報を入手できず、合致した対象物件はかなり絞られてしまいました。


さて、その調査結果が以下の通りとなります。


※2012年の価格は、あくまでも提示価格であって、最終的な譲渡価格では無い事に注意
※Yahoo!不動産、ノムコム,三井のリハウスの3サイトから複合検索
※一部、階層的にはタワーマンションではないものが含まれます。




実際の譲渡価格は上記提示価格の10%程度減額した数字と仮定したとしても、
それを大幅に超過した物件がある事が分かります。

特にサブプライムショック(2007年)やリーマンショック(2008年)時に販売された物件価格は
数十パーセント単位で高騰している事が分かります。

恐らく景気悪化が開始したため分譲価格を相当程度抑えて販売したものと思われますが、
中には2倍になった物件もあり、"買った瞬間損をする"という考えを見事に覆してくれています。
(実際、購入時は相当な倍率だったことでしょう。物件を買うのは"素人"だけとは限りません)

もちろんこの価格が実現できているのは売主である大手デベロッパーが
赤字覚悟で販売した所にもよりますが、"不動産はタイミング"という言葉を実感できます。


住宅ローンを組んで不動産を購入する場合、
人生で最も活動的な時期の大半を縛る事になります。

収入が減少し、ローンが支払えなくなった時に物件価格が下落してしまったために
売却する事も出来ず、最終的に差押えや競売まで行ってしまう例も増えて来ています。

こういったリセールバリューを考慮して物件購入を判断する事の大事さを
少しでも理解して頂くために、今回の調査を利用して頂くと幸いです。


※タワーマンションの購入推奨ではありません。物件価格は個別要因に大きく左右されます。
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最近マンションを買ったので、結構ためになりました。 タワーマンションやはり人気ですね。
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楽天家業

Author:楽天家業

 大学在学中から事業でお金を貯め、それを元手に卒業後は個人トレーダーとして生計を立てていました。(現在はトレード業務一部復活)

 2008年のリーマンショック時に信用取引による過剰リスク状態で惨敗。そんな手痛い経験もあり、このままの人生で良いのかと自分を見つめ直し、同年からウェブサイトの作成業務、2009年からは独立系FPとして相談業務を行うため、自分の経験を活かして日夜、ファイナンシャルプランナーの分野で活動を行っています。

<略年表>
2009年9月AFP登録
2011年7月CFP登録

 現在、主にFP法人様や執筆関連でお仕事承っております。

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