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築浅物件のタワーマンションを賃貸に出すと表面利回りは何パーセント?

先日、「新築マンションは買うと直ぐに損をする」、というのは本当なのか?
というタイトルで、例としてタワーマンションについての物件価格推移を調べました。

折角これだけの資料があるので、今度はタワーマンションを賃貸に出した場合、
どの程度の賃料収入が得られるかを調べてみようと思います。


調査方法は前回のほぼ同じで、

1.物件の分譲時募集価格の資料を用いる
2.そのマンションから賃貸として仲介情報が出ている物件を探す
3.貸し出されている部屋と分譲時の募集価格が合致するものを集計し、表面利回りを算出する


という流れになっています。


さて、その調査結果が以下の通りとなります。






【表面利回り分布状況】





3分の2程度が6%以下で、全体の平均値は6.6%です。

最低値が4.4%、最高値が9.7%とかなり開きがありました。
加えて、マンションの部屋ごとに利回り差も生じておりますので、
物件の価格自体に注目して表面利回りの傾向をみた数字が以下の通りです。

【物件価格帯別表面利回り】



上記の通り、物件価格と表面利回りは完全に逆相関となっていると言えそうです。
また、実際は空室率や回転率(何人の借主が一定期間に入退出しているか)等を考慮する必要はありますが、
利回りベースで言えば賃貸物件として向いているのは低額物件のようです。

通常不動産の購入・運用には、管理費や修繕費、固定資産税や仲介手数料など、
固定的に掛かる費用を差し引いたネット利回り(実質利回り)を計算する必要がありますが、
その概算費用を表面利回りマイナス2%とすれば、2,000万円台が6.2%に対して、
1億円台は3.4%しか残りません。(対象物件数が少ないので誤差は十分配慮すべきですが)

また、前回の調査結果を見てもわかるように、比較的高額な物件は
資産価値維持率が他の物件に比べて低水準となっており、
賃貸・保有の両面で不利な面が見て取れます。


仮に将来、住宅ローンを返済した後に人に貸す予定であれば、
こういった賃貸相場についても少し頭に入れておく必要があるでしょう。
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楽天家業

Author:楽天家業

 大学在学中から事業でお金を貯め、それを元手に卒業後は個人トレーダーとして生計を立てていました。(現在はトレード業務一部復活)

 2008年のリーマンショック時に信用取引による過剰リスク状態で惨敗。そんな手痛い経験もあり、このままの人生で良いのかと自分を見つめ直し、同年からウェブサイトの作成業務、2009年からは独立系FPとして相談業務を行うため、自分の経験を活かして日夜、ファイナンシャルプランナーの分野で活動を行っています。

<略年表>
2009年9月AFP登録
2011年7月CFP登録

 現在、主にFP法人様や執筆関連でお仕事承っております。

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