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住宅ローンで変動金利型を選択してる人は、意外と余裕のある人が多い

住宅ローンで変動金利を借りる魅力は何と言っても金利水準でしょう。
例えば三井住友信託銀行(※)の35年固定金利は最優遇水準で年2.00%、
それに対して変動型金利は年0.775%が最低水準となっています。

三井住友信託銀行 住宅ローン金利一覧(2013年2月1日現在)


年率1%以上の差があると、仮に年末段階で3000万円の借入残高があるとすれば
利息は年間30万円以上異なるわけですから、月額2.5万円の負担差は
かなり異なると実感して頂けると思います。

ただし、変動金利はその名の通り金利が変動し利息の負担が変化するわけですから、
金利が動いた時にどう対処するかを事前に考えておく必要があります。


そこで、変動金利で借り入れをしている住宅ローン利用者について、
住宅金融支援機構の民間住宅ローンに関する調査結果(※)から
具体的にどのような判断を行う予定であるか見てみる事にしましょう。

以下が該当結果を抽出した図になります。


※【データ元】民間住宅ローン利用者の実態調査
 平成24年度 第2回 民間住宅ローン利用者
 8.金利上昇に伴う返済額増加への対応<変動型・固定期間選択型の利用者>





巷でよく言われているほど借換と言う選択肢を取る人が少ないという事が分かります。

また、選択肢の系統から判断して、繰上げ返済や資金余力がある所を見ると
変動型利用者の7割は返済にある程度余裕を持って借りている層が利用している
と言えるかと思います。


問題は見当がつかないと答えている層でしょう。

同資料の金利リスク理解度(p.10)を見ても分かるように、
変動金利のルールそのものをあまり理解していないで借り入れている層1割弱います。
これらの方々は厳しいようですが"住宅ローンそのものを借りてはいけない層"
と言えるかと思います。


判断に迷うのが借換を検討している層です。

住宅ローン金利は固定金利が長期金利(国債や長期プライムレート等)、
変動金利が短期プライムレート(優良企業への1年以内返済期限の貸出金利)
に概ね連動するように決定されています。

変動金利が上昇する頃には固定金利も上昇していますし、
その後金利が上がり続けない限り、固定に借換する意味合いも薄れてしまいます。


実際、どのように固定と変動の差が生じているのか、
金融機関のデータから過去10年間の住宅ローン金利推移を見てみましょう。


※【データ元】三井住友銀行 住宅ローン 金利水準推移


※長期固定(新規専用20年超35年以内)


これはあくまでも「店頭表示金利」ですから、
実際の借入金利である「適用金利」とは異なる点に注意です。
(適用金利は店頭表示金利から優遇金利が差し引かれた数字になります。)

その為、傾向の把握としてのみ利用して行く事にしましょう。


例えば2006年~07年頃に生じている変動金利の上昇を見て、
固定金利への借り換えを検討したとしても、
既に固定金利水準は上がっている事が分かります。

また、その後金利水準が下がった為、
借り換えた分の諸費用が余計に負担となってしまったわけです。


そもそも借換が有利になるのは一般的に高金利時代に契約したローンを
低金利のローンに切り替える時です。

例えば先ほどの図で見れば固定4%の時に借り入れて
2.5%の時に借り換えればよいという事になります。


また、変動から固定への借り換えの有利なタイミングで言えば、
ちょうど直近の店頭表示金利が「変動>固定」となった頃合いでしょう。

これであれば長期固定金利も低水準で契約できるため、
その後の金利変動を心配する事なく住宅ローンの返済に専念することが出来ます。


このように、変動金利はお金に余裕があるか、
そもそも返済に余裕がある(借入額自体が少ない)人にとってはとても使いやすい反面、
借換判断が必要になる人や、そもそも仕組みを理解してない人にはリスクのある制度です。

将来の金利上昇リスクについて考える以前に、
制度そのものの理解や、毎月の返済余力をベースにした全体的なプランニングが重要です。
勢いで住宅を買う事の無い様、十分に事前の計画を行ってからローン契約は行いましょう。
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楽天家業

Author:楽天家業

 大学在学中から事業でお金を貯め、それを元手に卒業後は個人トレーダーとして生計を立てていました。(現在はトレード業務一部復活)

 2008年のリーマンショック時に信用取引による過剰リスク状態で惨敗。そんな手痛い経験もあり、このままの人生で良いのかと自分を見つめ直し、同年からウェブサイトの作成業務、2009年からは独立系FPとして相談業務を行うため、自分の経験を活かして日夜、ファイナンシャルプランナーの分野で活動を行っています。

<略年表>
2009年9月AFP登録
2011年7月CFP登録

 現在、主にFP法人様や執筆関連でお仕事承っております。

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