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住宅ローンがフルローンだと残債は発生するのか?物件価値とローン残高推移

「住宅ローンを頭金無しにフルローンで組むと、短期で物件を売却すると残債が発生する」

これは一般的に言われている事です。
でも、実際の所はどうなんでしょうか?


以下の資料を用いて算出してみましょう。

【参考】中古マンション 築年別の価格と経年変化(2012年7月)
~中古マンション価格は築年が経過するに連れてどのように推移するか~
(三井住友トラスト不動産)


このデータは各築年数毎の中古物件の流通坪単価を集計したものです。

注意点としては、一つの物件を長い時間を掛けて
築年数毎にデータを取るような定点観測方式では無い
事です。

つまり、物件ごとの属性(駅からの距離や需要)や、
年代別の特殊要因(バブル的要因での高騰)等が
ある程度影響してきてしまう事です。

しかし、全体的な価格推移の把握には利用できそうですから
これを用いて住宅ローンの金利毎の年末ローン残高と、
物件の売却差額(ローン残高-物件価格)を求める事で、
残債が発生するかどうかを見てみましょう。



【借り入れ条件】
■35年全期間固定金利
■元利均等返済
■借入金額は3,000万円(当初物件価格3,000万円)
■借入金利はローン残高のカッコ内に記載


※1月に借り入れを行い、同月から返済開始。
 12月末段階のローン残高を表示
 (残高は1万円未満切り捨て)

※築年数別の坪単価はあくまでも中古物件の価格のため、
 築1年時点で新築購入時の物件価格から10%割り引いた金額を
 計算の基礎とする。


※物件売却時の諸経費は考慮しない




これを見ると、どの借入金利でも概ね築20年ほどまでは
残債発生リスクが存在している事が分かります。

金額的には100万~200万が中心で、最大値が借入金利3%の341万円です。

現在の民間の長期固定金利の中心が2~2.5%である事を考慮すると、
ローン返済期間が20年を超えてこなければ
安全圏まで到達できない事になります。


もちろんこのシミュレーションはあくまでも平均的なお話であり、
それぞれの物件の属性等で価格の推移が異なる点は注意です。
(戸建は土地の価格の影響も大きい為、ここではシミュレーション対象外です)

一般的に、駅に近い物件は値段が下がりにくく、
人気地区のタワーマンション等の希少物件は価格が上昇する場合もありますので
上記表は参考程度にご利用ください。

【参考】「新築マンションは買うと直ぐに損をする」、というのは本当なのか?
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楽天家業

Author:楽天家業

 大学在学中から事業でお金を貯め、それを元手に卒業後は個人トレーダーとして生計を立てていました。(現在はトレード業務一部復活)

 2008年のリーマンショック時に信用取引による過剰リスク状態で惨敗。そんな手痛い経験もあり、このままの人生で良いのかと自分を見つめ直し、同年からウェブサイトの作成業務、2009年からは独立系FPとして相談業務を行うため、自分の経験を活かして日夜、ファイナンシャルプランナーの分野で活動を行っています。

<略年表>
2009年9月AFP登録
2011年7月CFP登録

 現在、主にFP法人様や執筆関連でお仕事承っております。

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