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相続税対策の注意点 タワーマンション高層階のリセールバリュー

2015年1月より基礎控除等が大幅に減額となる相続税の改正が控えている為か、
昨今はタワーマンションの高層階をその節税対策として取り入れようという動きが
活発になっているそうです。

先日も野村不動産のプラウドタワー立川の高層階坪単価が500万超えるのでは、
という話題が出ていたところです。


何故タワーマンションの高層階が相続税対策となるのか、概略だけお伝えすると、
マンションの土地の持分(敷地権)や建物の価値(固定資産税評価額)は、
各戸の専有面積割合で按分されるため、土地は一戸当たりの持分が限りなく少なく、
その分、不動産価格に占める建物の価値の比率が高くなる半面、
建物の固定資産税評価額自体は建物全体の価値を按分処理する事で、
1階も50階も、専有面積が同じであれば価値が同額と成る為、
実際の不動産価格と持分に差が生じる所から、相続税評価額の引き下げに
つなげられるというメリットがあるからです。

例)タワーマンションA ※全ての部屋の専有面積は同一とする
階層:50階建て 総戸数2,500戸
土地:路線価200億円
建物:固定資産税評価額300億円


階層 取引価格 専有面積 土地 建物
2階 4,000万 75㎡ 800万 1,200万 ▼2,000万(▼50%)
50階 8,000万 75㎡ 800万 1,200万 ▼6,000万(▼75%)


このように、高層階になればなるほど取引価格と固定資産税評価額等、
相続等に用いられる価格の持分差が開く事になる為、高層階は節税対策として
人気化しやすい土壌が出来ています。

もちろん、それらを後押ししているのはオリンピック開催や予想される物価高が
心理的後押しとして効いている事はご承知の通りですが、
逆を言えば、それだけの需要が見込めるのであれば、業者側としては
少しでも高い値段で売りたいと思うのが商売の基本という事になり、
それなりにプレミアムが付されて販売されている側面も忘れてはならない所でしょう。
(価格高騰の背景には建材価格の高騰や建設業者不足による建築費増加も影響していますが)


また、高層階の高額物件における価格推移についても注意を配らなければなりません。
以前、当ブログでこんな記事を書いた事があります。

【参考】「新築マンションは買うと直ぐに損をする」、というのは本当なのか?

この記事では、主にタワーマンションに的を絞って、需給バランスの観点から
新築購入後でも一概に物件価格が一律に下落するとは言えない、
更に言えば希少性から値上がりする事もある事例を裏付けた結果となったわけですが、
このデータを再度用い、階層差を基準にして再度調査してみると、
今回の主張として述べたい高層階に潜むリスクを実感頂けるかと思いますので
以下にまとめてみました。


条件1:タワーマンションを比較したいため、使用する物件はサンプルも多い以下の3つに絞る

1.W Comfort Towers 2004 三菱地所(江東区東雲)
2.CAPITAL MARK TOWER 2007 東急不動産(港区芝浦)
3.THE TOKYO TOWERS 2008 オリックス(中央区勝どき)





赤枠が主な高層階、青枠が主な低層階です。

全体を俯瞰してもらえれば分かるように、低層階が大幅に物件価格を上昇させている反面、
高層階では微増ないし微減となる物件が多く、需要の多いこれらのタワーマンションですら
この状況という事は、中古売却時にあまり需要の無い地域の新築物件を購入した場合は、
相続税の節税以上に物件価格が下落するリスクが存在する事を示唆しています。

加えて、これらはあくまでも成約価格ではなく掲載時の価格です。
実際はこの価格よりも安く約定する事も多いでしょうし、
物件売却時に掛かる仲介手数料や税金等諸経費を考えれば、
もう少し厳しい状況となる事は想像に難くありません。

対策時はこの辺りの面も十分に考慮する必要があるでしょう。
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楽天家業

Author:楽天家業

 大学在学中から事業でお金を貯め、それを元手に卒業後は個人トレーダーとして生計を立てていました。(現在はトレード業務一部復活)

 2008年のリーマンショック時に信用取引による過剰リスク状態で惨敗。そんな手痛い経験もあり、このままの人生で良いのかと自分を見つめ直し、同年からウェブサイトの作成業務、2009年からは独立系FPとして相談業務を行うため、自分の経験を活かして日夜、ファイナンシャルプランナーの分野で活動を行っています。

<略年表>
2009年9月AFP登録
2011年7月CFP登録

 現在、主にFP法人様や執筆関連でお仕事承っております。

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